שוקלים לקנות דירה כי נמאס לכם לשכור? לא בטוח שזו החלטה כלכלית נכונה

קניית דירה – האם כדאי?

מתלבטים אם לקנות דירה או להישאר בשכירות? אל תמהרו להניח שרק בגלל שהחברים, המכרים או בני המשפחה קונים, גם אתם חייבים לקנות. ההשפעה החברתית עלולה להיות חזקה מאוד, אך חשוב להיצמד לעובדות ולנתונים ולקחת בחשבון פרמטרים רבים, שכן מדובר על החלטה כלכלית שיש לה השלכות עצומות על המשפחה שלכם לעשרות שנים קדימה.

מתי קניית דירה תהיה כדאית? כאשר מחירי הדירות יעלו ביותר מ – 1% בשנה

אתחיל ואומר כי על בסיס הריביות הנוכחיות בשוק כיום, כדאי לכם לקנות דירה רק בהנחה שמחירי הדירות יעלו ביותר מ – 1% בשנה, זו הנחה שלא בטוח שתתממש כלל וכלל. בתום 25 שנה, במידה ואכן מחירי הדירות לא יעלו ביותר מ – 1% בשנה, שוכרי הדירות של היום, במקום אלו שיקנו, יכולים להיות בעלי הון עצמי גדול יותר מאלו שרכשו, זאת בהנחה שישקיעו את כספם באפיקים מסוימים.

שכירות מול משכנתא

משכנתא מול שכירות זוהי אחת מההתלבטויות השכיחות ביותר בנוגע לנדל”ן. הטענה המרכזית הנשמעת מטעם המצדדים ברכישת דירה היא שעדיף לשלם משכנתא ולהישאר עם נכס לאחר גמר התשלום. המצדדים בשכירות לעומת זאת, מעדיפים לייצר תשואה על ההון העצמי שצברו, לשלם שכירות ולחסוך את ההפרש בין המשכנתא המשוערת לשכר הדירה המשולם בפועל. כך הם יכולים להנות מביטחון וגמישות כלכלית. מתעניינים במניות או אגרות חוב? מוזמנים לצפות בתכנים באתר העוסקים במסחר במניות או מסחר באגרות חוב

מבחינה כלכלית הנקודה החשובה היחידה היא מה יהיה מצב חשבון הבנק בסוף תקופת המשכנתא. בבדיקה שערכנו לפי תנאי השוק של יוני 2016, ניתן לגלות את הנקודות הקריטיות שיקבעו את החלופה העדיפה. להלן הנחות המודל:

צד הרוכש:

עלות הדירה2,300,000 ₪
מס רכישה – 5%115,000 ₪
משכנתא של 60%1,380,000 ₪
מסלול המשכנתאשפיצר – שקלי בריבית קבועה
ריבית שנתית משוערת4.3%
תקופה25 שנה
החזר חודשי נדרש7,450
עלייה שנתית במחיר הדירה1%

הבחירה במסלול המשכנתא השקלי בריבית קבועה נובעת מההנחה שהוא מגלם את ציפיות האינפלציה העתידיות ואת עליית הריבית הצפויה במשך התקופה. הרצת הנתונים במחשבון משכנתא מלמדת שסך עלויות הרוכש לתקופה (קרן+ריבית) יסתכמו ב- 2,235,270 שקלים. כלומר, סך תשלומי הריבית צפויים להגיע ל-855,270 שקלים. זאת בנוסף לוויתור על האפשרות לתת להון עצמי בשווי 920,000 שקלים לצבור תשואה ולגדול.

צד השוכר

מנקודת מבטו של השוכר המצב שונה לחלוטין, שכן השוכר מתבסס על גידול מתמיד בהונו העצמי באמצעות השקעתו באפיקים מניבי תשואה. בכדי לשמור על סיכון נמוך נניח שהשוכר משקיע את כל כספו באיגרת חוב ממשלתית שקלית לתקופה של 25 שנים ואשר מגלמת תשואה שנתית נטו של 2.3%. להלן סיכום הנחות המודל של השוכר על פי הנתונים העדכניים:

הון עצמי לחיסכון920,000 ₪
תשואת אג”ח ממשלתית ל-25 שנה (נטו)2.3% בשנה
שווי דירה בשכירות2,400,000 ₪
תשלום שכר דירה חודשי (הנחת תשואה של 3% ביחס לשווי הדירה)5,750 ₪
התייקרות שנתית בשכ”ד1%
תקופה25 שנה

הנחה נוספת היא שהחיסכון שנוצר כתוצאה מהפער בין תשלום שכר הדירה החודשי לאלטרנטיבה של תשלום המשכנתא מיועדת להגדלת החיסכון החודשי. יתרה זו צפויה להצטמצם ואף להפוך לשלילית ככל ששכר הדירה יעלה.

תחת הנחות אלו ייהנה השוכר מעליית ערך שתביא את חשבון הבנק שלו לשווי של 2,060,467 שקלים בסוף התקופה.

לעומת זאת, שווי הדירה שאותה לא יחזיק השוכר יעלה בהדרגה עד ל – 2,873,083 שקלים. יש לציין שמשווי זה יש להוריד את עלויות ריבית המשכנתא ומס הרכישה בכדי להגיע לשווי הנקי העתידי של רוכש הדירה.

להלן סיכום מצבם של השוכר והרוכש בסוף התקופה:

פרמטר להשוואהרוכש שוכר
שווי דירה2,873,083 ₪0
שווי הון עצמי02,060,467
מס רכישה 5%115,000-0
עלויות ריבית855,271-0
שווי סוף תקופה1,902,812 ₪2,060,467 ₪

כפי שניתן לראות בטבלה, תחת הנחות אלו ייהנה השוכר מערך כספי עודף של כ-157,600.

אציין שיש עלויות נוספות לשני הצדדים כמו למשל עו”ד, שיפוץ, תחזוקה שוטפת לרוכשי הדירות. שוכרי הדירות יצטרכו לשלם עמלות ניירות ערך לבנק ועלויות שינוע על מעברי דירה שלרוב מתקיימים בתקופה ארוכה כזו. בכדי לא להכביד בפרטים ניתן להניח קיזוז בין ההוצאות של שני הצדדים.

לא למהר להסיק מסקנות

למרות התוצאות הצמודות לכאורה חשוב להכיר את מגבלות המודל. למשל שינוי קטן בהתייקרות השנתית של שווי הדירה עשוי לשנות את התמונה בקיצוניות. כך למשל עליית שנתית ממוצעת של הנדל”ן ב-1.5% במקום 1% תוביל לעודף שווי של כ-375 אלף שקל לרוכש. עלייה מתונה יותר בשווי הנדל”ן, נניח 0.5% בשנה, תגדיל את עודף השווי של השוכר לכ-460 אלף שקל.

להלן השפעת השינוי בערך הנדל”ן על שיקולי ההחלטה:

שינוי שנתי ממוצע במחיר הדירה עודף שווי לשוכר עדיפות

0%993,112שכירות
0.5%575,384שכירות
1%157,655שכירות
1.5%-260,073רכישה
2%-677,801רכישה
2.5%-1,095,529רכישה
3%-1,513,258רכישה

אז כדאי לקנות דירה או לשכור? מסקנות לגבי קניית דירה

מהטבלה עולה בבירור כי אם מחירי הדירות ישנו כיוון או יעלו במעט קיימת עדיפות ברורה לשכירת דירה על פני רכישה. מי שמעריך שמחירי הדירות ימשיכו לעלות בממוצע מעל 1% בשנה יימצא את חלופות הרכישה כעדיפה.

גם עלייה בריבית השנתית על ההשקעות עשויה לשנות את התוצאה באופן משמעותי. כך למשל אם יחליט השוכר להשקיע את כספו באיגרת חוב בנקאית (מומלץ להתייעץ עם יועץ השקעות) וכתוצאה מכך יגדיל את תשואת ההשקעה שלו בכ-1% לשנה, הוא ישיג שווי עודף של כ-583,000 שקלים. בנוסף, ישנם שוכרים שיבחרו לנהל תיק השקעות מגוון הכולל מניות, איגרות חוב קונצרניות וממשלתיות שעשויים לייצר תשואה גבוהה משמעותית מזו הגלומה באפיק הממשלתי אך בסיכון גבוה יותר (יש כאלו שטוענים שהסיכון בהחזקת דירה יחידה אינו נמוך מהחזקת מניות לאורך זמן).

באותו אופן אם רוכש הדירה יצליח להקטין את עלות המשכנתא ב-0.3% הוא ישיג שווי עודף של כ- 113,000 שקלים.

בכדי שמודל זה יעבוד השוכרים צריכים להקפיד לגור בדירה השווה לאלטרנטיבת הרכישה שלהם. כלומר, אם הם מתלבטים בין רכישת דירה בשווי 2.4 מיליון שקלים לשכירות, חשוב שיגורו בשכירות בדירה בשווי דומה. אלא שבמציאות זה לא ממש המצב, שוכרים רבים נהנים מתחושת העושר והביטחון שמקנה הכסף בבנק ולכן משלמים שכירות על דירה בשווי גבוה מזו שיכלו לרכוש. כתוצאה מכך נהנים השוכרים מרמת חיים גבוהה יותר אך בסופו של דבר חבריהם שביצעו רכישת דירה ושילמו משכנתא יימצאו עצמם עם שווי נכסים גבוה יותר בתום התקופה.

אין לראות באמור הצעה לרכישה של ני”ע או אנליזה. אין בסקירה ו/או בנתונים, ידיעות, ניתוחים, הערכות, טקסט ו/או תמונות (להלן: “הסקירה”) זו אלא הבעת דעה בלבד מתוך מטרת הבאת מידע כללי המתבסס על הידוע ביום פרסום הסקירה הגלוי והציבורי ו/או מקורות מידע אחרים אשר בעיני כותבי הסקירה ניתן להתייחס אליהם כאמינים אך המידע לא אומת בדרך עצמאית על ידי עורכי הסקירה ומשכך לא ניתן להיות ערבים לדיוק הפרטים שנכללו בה ו/או לשלמותה ויש לראות את הדברים הכתובים באופן מתאים וכמובן בכפוף לשינוים שחלו בזמן ממועד עריכת הסקירה ובכל מקרה אינה מהווה תחליף לבדיקה עצמאית ו/או התייעצוץ עם יועת משכנתאות. כמובן שסקירה זו אינה מהווה הצעה של הנכסים ואינה מהווה הזמנה לרכשם ואין לראות בה כייעוץ בדבר כדאיות ההשקעה בה ו/או כהצעה או כשידול, במישרין ו/או בעקיפין, לקנות ו/או למכור את הנכסים, בשום אופן צורה ו/או דרך. סקירה זו אינה מביאה בחשבון את מטרות ההשקעה, המצב הכלכלי והצרכים הייחודיים של כל משקיע ויש לצורך בטרם קבלת החלטת השקעה כלשהי להתייעץ, ככל שנדרש, עם גורם ייעוץ מוסמך לרבות יועץ מס מוסמך בדבר השלכות המס של פעילות בנכסים או לראות סקירה זו כשיקול אחד במכלול. כמו כן בעניין ניירות ערך יש להתייעץ עם יועץ השכאות מוסמך. על רקע כל האמור, האתר משכננתא סטארט או מי מבעלית לא יהיו אחראים לכל נזק שייגרם, למאן דהו, בדרך כלשהי, במישרין ו/או בעקיפין, כתוצאה מהסתמכות על הסקירה ו/או שימוש בה בדרך כלשהי.

2 comments

השארת תגובה

Your email address will not be published. Required fields are marked *